【2026年最新】ウィーンの家賃相場はいくら？住宅費用を比較

ウィーンの家賃は、住宅の所有形態、築年数、契約内容、立地によって大きく異なる。

2026年の住宅費用を把握するうえで重要なのが、オーストリア統計局（Statistics Austria）が2026年9月8日に発表した第2四半期の住宅賃貸統計だ。

2026年第2四半期の家賃データ

オーストリア全体の平均家賃は、諸経費込みで次の水準だった。

- 1平方メートル当たり：10.5ユーロ
- 1戸当たりの月額平均：694.7ユーロ
- 諸経費を除く純家賃：1平方メートル当たり7.9ユーロ
- 諸経費：1平方メートル当たり2.7ユーロ
- 前年同期比：3.3％上昇

ここで重要なのは、家賃の上昇がすべて基本賃料によるものではないことだ。2026年第2四半期は、基本賃料が前四半期とほぼ同水準だった一方、建物管理などの諸経費が上昇している。

統計局のマヌエラ・レンク統計局長も、家賃上昇の勢いが鈍化した一方で、諸経費の増加が総額を押し上げたと説明している。

住宅タイプ別の家賃比較

2026年第2四半期の統計から、住宅の種類による賃料の違いを整理すると次のようになる。

出典：Statistics Austria、2026年第2四半期。全国平均であり、ウィーン市内だけの物件別相場ではない。すべて諸経費を除く純家賃。

この比較から分かるのは、公共・非営利住宅の家賃が民間住宅より低い傾向にあることだ。

ただし、安い住宅ほど入居条件が厳しく、空室を自由に選べるわけではない。

ウィーン市内の家賃はどのくらい？

ウィーンの地域別データでは、2025年の賃貸住宅の平均家賃は諸経費込みで1平方メートル当たり10.6ユーロだった。

同年のオーストリア全国平均は10.2ユーロであり、ウィーンも全国平均を上回る水準にある。

なお、2026年第2四半期の10.5ユーロという数字は全国平均であり、ウィーン市内の最新平均と混同してはいけない。

また、OECDの2026年報告では、2011年以降に建設された住宅について、営利目的の民間賃貸の純家賃は非営利住宅よりもウィーンで91％高いと分析されている。

この差は、非営利住宅が直接の入居者だけでなく、周辺の民間賃貸市場にも価格抑制効果を与えていることを示す。

【入居条件】ウィーン市営住宅・協同組合住宅は外国人でも借りられる？

ウィーンの市営住宅に興味を持つ日本人が、最初に確認すべきなのが入居資格だ。

結論から言えば、外国人が利用できる可能性はある。ただし、観光客や短期滞在者が自由に申し込める制度ではない。

Wiener Wohn-Ticketとは？

市営住宅や対象となる補助住宅に申し込む際に重要なのが、ウィーン市の住宅登録制度「Wiener Wohn-Ticket」だ。

2026年の市営住宅・補助住宅の基本的なアクセス条件には、次の項目が含まれている。

1. 18歳以上であること。
2. ウィーンに2年間継続して主たる居住地を置いていること。
3. オーストリア国籍、または法律上同等の資格を持つこと。
4. 世帯所得などの条件を満たすこと。
5. 賃貸履歴に重大な問題がないこと。

2025年5月1日からは、ウィーン市内の主たる居住地が2年間継続していればよく、同じ住所に住み続ける必要はなくなった。

転職、進学、家族構成の変化などで市内を転居した人にも配慮した変更だ。

日本人などEU域外の外国人は対象になる？

ここは特に注意したい。

ウィーン市の住宅制度では、オーストリア国民と同等に扱われる法的資格が求められる。

EU・EEA加盟国やスイスの国籍者、認定難民などには対象となる資格がある。また、EU域外の第三国籍者についても、一定の長期居住資格などを満たせば対象になる場合がある。

そのため、日本国籍を持っているという理由だけで市営住宅に申し込めるわけではない。

日本人が仕事や留学などでウィーンに到着したばかりの場合、一般的な市営住宅の入居条件を満たさない可能性が高い。まずは滞在資格と主たる居住地の登録状況を確認する必要がある。

2026年9月に住宅の割り当て制度が変更

2026年の重要な変更が、市営住宅の新しい割り当て制度「Wohnungsvergabe NEU」だ。

ウィーン市営住宅管理機関の2026年7月7日の発表によると、新制度では、申込者の生活状況を評価するボーナスポイント方式が導入された。

2026年7月14日から事前登録が始まり、9月22日から新制度による住宅の割り当てが開始された。

主な加点対象は次のとおり。

この制度の狙いは、単に申し込み順で住宅を割り当てるのではなく、住宅を必要とする事情を評価することにある。

特に、若年層、ひとり親、過密住宅で生活する世帯、住居を失う可能性がある人などへの配慮が強化された。

2026年の所得上限はいくら？

補助対象の賃貸住宅・協同組合住宅について、ウィーン市が公表している2026年12月31日までの年間純所得上限は次のとおりだ。

この金額は世帯全体の年間純所得を基準にする。

申し込み時には、前年の年間所得資料や直近3か月分の給与明細などが必要になる場合がある。

なお、これは補助対象賃貸住宅・協同組合住宅の所得上限であり、すべての民間賃貸住宅に適用される条件ではない。

【オーストリアの住宅補助制度】家賃支援と賃貸・持ち家の比較

ウィーンの住宅政策は、住宅を安く供給するだけではない。所得と住宅費用のバランスを考慮し、入居後の生活を支える仕組みも設けられている。

住宅補助制度「Wohnbeihilfe」

「Wohnbeihilfe」は、住宅費用が世帯所得に対して過大になっている住民を支援する住宅手当制度だ。

ただし、誰でも受給できるわけではない。

ウィーン市の公式案内では、主に以下の条件が示されている。

- ウィーンに生活の中心と主たる居住地がある。
- 実際にその住宅に居住している。
- 賃貸契約上の借主である。
- 住宅の所有者ではなく、所有者と一定の親族関係にもない。
- 生活扶助（Mindestsicherung）を受けていない。
- 法定の最低所得以上、最高所得未満である。
- オーストリア国籍、または法律上同等の資格を持つ。

また、住宅補助は、これから入居する予定の物件に対して事前に申請するものではない。すでに居住している住宅について申し込む制度だ。

支給額の判断には、世帯人数、世帯所得、住宅の広さ、住宅費用などが関係する。

つまり、単純に家賃が高いから支給されるのではなく、世帯の経済状況と住宅費用の関係から判断される。

賃貸住宅と持ち家はどちらが有利？

ウィーンでは、賃貸住宅を選ぶことが特別なことではない。

OECDの2026年報告によると、オーストリア全体では持ち家に住む世帯の割合が約半数にとどまる一方、ウィーンでは賃貸住宅の割合が約80％に達している。

日本のように住宅購入を人生の標準的な目標と考える必要はなく、長期間賃貸で生活する選択も一般的だ。

一方、購入市場も2026年に動きがある。

オーストリア統計局が9月23日に公表した住宅価格統計では、2026年前半の住宅購入価格は前年同期比で平均3.9％上昇した。

内訳は、新築住宅が3.8％上昇、既存住宅が4.0％上昇。住宅価格指数は2010年以降の最高水準を記録した。

ウィーンの住宅価格は過去15年間、全国平均を上回る水準で推移している。

2025年のオーストリア全体のマンション価格中央値は、1平方メートル当たり4,162ユーロだった。これはウィーンの実際の販売価格ではなく、全国の住宅購入データを基にした数字である。

オーストリア政府の住宅政策も拡充

2024年にオーストリア連邦政府が採択した住宅対策パッケージは、2024～2026年の3年間で約25億ユーロ規模だ。

OECDの2026年報告によれば、そのうち10億ユーロは非営利住宅事業者による約1万戸の賃貸・分譲住宅建設に充てる計画である。

加えて、5億ユーロは非営利住宅事業者向けの低利融資を支援する枠組みに割り当てられた。

住宅購入の初期負担軽減や建物の省エネ改修も政策の対象となっている。

【住みやすさと住宅問題】ウィーンモデルは2026年も成功しているのか

ウィーンが住みやすい都市として評価される理由の一つは、住宅の供給方法にある。

公共住宅と非営利住宅が一定の規模を維持していることで、住宅市場が完全に民間の価格競争だけに左右されにくい。

しかし、2026年の住宅市場を見ると、従来の成功モデルにも明確な課題が現れている。

課題1：住宅価格と家賃の上昇

OECDの2026年3月19日付「OECD Economic Surveys: Austria 2026」は、オーストリアの住宅市場について、住宅価格と所得の比率が過去25年間で大きく上昇したと分析している。

また、過去15年間の家賃上昇率は75％を超え、同じ期間のユーロ圏平均約25％を大きく上回った。

特にウィーンなどの都市部では住宅需要が強く、非営利住宅への入居待ちも発生している。

低所得世帯ほど住宅費の負担が重くなり、生活費や貯蓄に使えるお金が減るという問題がある。

課題2：非営利住宅の供給が減少

ウィーンモデルを支える協同組合・非営利住宅事業者は、土地や建設費の上昇に直面している。

OECDの分析では、オーストリアの建設費は2020年末以降、約22％上昇した。また、建設可能な土地の平均購入価格は2013年から2023年までに約90％上昇している。

この影響で、非営利住宅事業者が新しい住宅を建設するための資金調達は難しくなった。

非営利事業者が新規住宅供給に占める割合は、2021年以降縮小し、2024年には30％未満になったとOECDは指摘している。

つまり、既存の市営住宅や協同組合住宅が充実していても、新しく供給される住宅が十分でなければ、入居希望者の待ち時間は長くなる。

課題3：古い建物の断熱性能とエネルギー問題

ウィーンの魅力である歴史的集合住宅には、建物の老朽化という課題もある。

OECDによれば、オーストリアの住宅ストックの60％以上が1979年以前に建設された建物だ。

古い建物は、現代の住宅と比較して断熱性能が十分でない場合がある。暖房に石油や天然ガスを使う建物も残っており、住宅部門のエネルギー消費や直接排出が問題になっている。

改修工事が進まない理由には、費用負担だけでなく、専門技能を持つ作業員の不足もある。

このため、住宅政策では新しい家を建てるだけでなく、既存住宅の省エネ改修も重要になっている。

2026年の住宅政策で注目すべき改革

OECDは2026年の報告で、今後の改善策として次のような方向性を提案している。

- 非営利住宅の所得条件を住宅需要の強い地域で見直す。
- 所得が大きく増えた入居者について、住宅費負担の再評価を検討する。
- 空き地や長期空室の活用を促す税制を検討する。
- 建築許可の手続きをデジタル化する。
- 既存住宅の断熱・省エネ改修を加速する。

これらはOECDの政策提言であり、すべてが2026年時点で実施済みという意味ではない。

特に難しいのは、社会住宅の公平な配分と、所得階層の異なる人々が同じ住宅環境で暮らすという社会的混合をどう両立させるかという問題だ。

入居条件を厳しくすれば、本当に住宅を必要とする世帯を優先できる可能性がある。一方で、所得の高い人を一律に排除すれば、公共住宅が低所得者だけの居住地域に偏るリスクもある。

ウィーンモデルの価値は、住宅費を抑えることだけではない。異なる所得階層の人々が同じ街で生活できる環境を維持することにもある。

ウィーンの住宅はどんな人に向いている？

住宅を探す際は、月額家賃だけで判断せず、入居資格、契約期間、初期費用、光熱費、建物の断熱性能を総合的に比較することが大切だ。

【ウィーンオーストリアの家】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：ウィーンの市営住宅には日本人でも入居できますか？

日本人でも法律上の資格要件を満たせば対象になる可能性はある。ただし、原則として18歳以上、ウィーンで2年間継続した主たる居住地があること、国籍・在留資格の条件、所得などを満たす必要がある。短期滞在や観光目的での入居は難しい。

Q2：2026年のウィーンの家賃相場はいくらですか？

2026年第2四半期のオーストリア全国平均は、諸経費込みで1平方メートル当たり10.5ユーロ。市営住宅や協同組合住宅は、全国平均の純家賃でそれぞれ5.7ユーロ、6.5ユーロだった。ウィーン市内の物件では立地や契約条件によって異なる。

Q3：ウィーンでは家を買うより借りる方がお得ですか？

長期的な資金計画や居住期間によって異なる。ウィーンは賃貸住宅の割合が約80％と高く、長期間借りることも一般的だ。一方、持ち家には資産形成や居住の安定という利点がある。2026年前半にはオーストリア全体の住宅購入価格が前年同期比3.9％上昇しており、購入には十分な資金計画が必要になる。

ウィーンの家は、歴史的な集合住宅、市営住宅、協同組合住宅、現代的な民間マンションなど、住宅の種類が豊富だ。

その背景には、1920年代のレッドウィーンから続く社会住宅政策がある。住宅を公共的な生活基盤として整備してきた結果、市営住宅約22万戸、協同組合住宅約20万戸という大規模な住宅ストックが形成された。

一方、2026年の市場は決して問題のない状態ではない。

OECDが指摘する家賃上昇、建設費の高騰、非営利住宅の新規供給減少、古い住宅の省エネ改修など、解決すべき課題は多い。

ウィーンの住宅を選ぶ際に押さえておきたい判断基準は、次の5つだ。

1. 住宅の種類： 市営、協同組合、民間のどれを選ぶか。
2. 入居資格： Wiener Wohn-Ticketや在留資格の条件を満たすか。
3. 総住宅費用： 家賃だけでなく諸経費や初期拠出金も確認する。
4. 契約の安定性： 契約期間、更新条件、退去条件を確認する。
5. 建物の性能： 築年数、断熱性、暖房設備、修繕状況を調べる。

ウィーンモデルの本質は、家賃の安さだけではなく、住宅を市場任せにせず、公共部門と非営利部門が長期的に支える仕組みにある。

2026年のウィーンで住まいを探す人にとって、この制度の仕組みを理解することが、住宅選びで失敗しないための第一歩となる。

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