秀和幡ヶ谷レジデンスは、東京都渋谷区幡ヶ谷1丁目30-1に位置する分譲マンションです。新築分譲時の事業主は秀和、施工会社は松井建設。秀和シリーズらしい白い外壁、青い瓦屋根、アイアン装飾を組み合わせた外観が特徴です。
建物の基本スペックは次のとおりです。
- 所在地：東京都渋谷区幡ヶ谷1丁目30-1
- 竣工：1974年11月
- 築年数：2026年時点で築52年
- 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）を主体とする構造
- 階数：地上10階建て
- 総戸数：298戸とする物件資料が多い
- 施工会社：松井建設
- 分譲会社：秀和
- 管理会社：株式会社サニーライフ
- 土地権利：所有権
なお、物件情報によっては総戸数を300戸と記載しています。住戸296戸、店舗・事務所2戸、管理員室1戸、管理事務室1戸という内訳を掲載する販売資料もあり、共用区画などの数え方によって表記に差があります。
幡ヶ谷駅徒歩4分という立地の強みこのマンションの大きな魅力は、駅からの距離です。
最寄り駅の京王新線・幡ヶ谷駅までは徒歩4分。加えて、笹塚駅や代々木上原駅も生活圏に入ります。
| 駅・施設 | 徒歩距離の目安 |
|---|---|
| 幡ヶ谷駅 | 約4分 |
| 笹塚駅 | 約10～11分 |
| 代々木上原駅 | 約12～14分 |
| コンビニ | 約1分 |
| スーパー | 約5～6分 |
周辺には幡ヶ谷商店街やスーパー、ドラッグストア、飲食店などがあり、日常生活に必要な施設を利用しやすい環境です。
渋谷区内で駅徒歩4分という条件は、中古マンションを探す際にも評価されやすい要素です。
ただし、駅近というメリットだけで築52年の建物の購入判断をするのは早計です。建物そのものの維持管理や耐震性も、同じくらい重視する必要があります。
【2026年最新】秀和幡ヶ谷レジデンスの中古価格相場はいくら？
秀和幡ヶ谷レジデンスの中古価格を考えるうえで、参考になるのが2026年11月の販売情報です。
SUUMOでは、2026年11月5日情報提供の中古住戸が5,390万円で掲載されています。
対象は8階の1LDK、専有面積55.68㎡。幡ヶ谷駅徒歩4分の住戸です。
2026年の販売価格の具体例| 項目 | 販売事例 |
|---|---|
| 販売価格 | 5,390万円 |
| 間取り | 1LDK |
| 専有面積 | 55.68㎡ |
| 所在階 | 8階 |
| 向き | 西向き |
| ㎡単価 | 約96.8万円 |
| 情報提供日 | 2026年11月5日 |
別の販売掲載では、4階・52㎡・2LDKの住戸が6,199万円で紹介された事例もあります。こちらは2026年秋の掲載情報です。
このように、同じマンションでも間取り、階数、方角、室内リフォームの内容によって販売価格には差が出ます。
過去の参考相場と比較すると？マンションマーケットが2026年9月12日に更新した参考相場では、5階・約40㎡・2DKの住戸について、3,070万～3,220万円という参考価格が示されています。
参考単価は78万～95万円／㎡です。これは過去の販売履歴などを使った推計であり、実際の成約価格ではありません。
ここで注意したいのは、広告に掲載された販売価格と実際に売買が成立した価格は異なるという点です。
購入を検討するなら、次の3つを分けて考える必要があります。
- 売出価格：売主が希望する販売価格
- 成約価格：実際に売買が成立した価格
- 査定価格：不動産会社などが算出する売却見込み価格
特に築古マンションは、室内のリノベーション状況や管理状況によって評価が変わります。
価格を左右する5つのポイント1. 階数と眺望： 高層階や日当たりの良い住戸は評価されやすい傾向があります。
2. 専有面積： 35㎡前後のコンパクト住戸と55㎡以上の住戸では購入者層が異なります。
3. 室内の状態： 水回りや配管、内装の更新状況が購入後の費用を左右します。
4. 耐震性： 耐震診断や補強工事の状況は住宅ローンや将来の売却にも関係します。
5. 管理状況： 修繕積立金の残高や管理組合の運営状況が長期的な資産性に影響します。
5,390万円という数字だけで割安・割高を判断せず、住戸単位で比較することが大切です。
【賃貸相場・口コミ】秀和幡ヶ谷レジデンスの住み心地と評判を検証
購入だけでなく、賃貸で住む場合の費用も確認しておきましょう。
2026年の賃貸相場2026年11月5日更新の賃貸情報では、次の募集事例が確認できます。
6階・1LDK15.4万円/月
35.1㎡・管理費8,000円
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 月額賃料 | 154,000円 |
| 管理費・共益費 | 8,000円 |
| 月額合計 | 162,000円 |
| 敷金 | 154,000円 |
| 礼金 | 154,000円 |
募集情報のため、契約時の条件や空室状況は変動します。
過去の賃貸掲載履歴では、2026年に次のような事例もあります。
| 掲載時期 | 間取り・面積 | 賃料 |
|---|---|---|
| 2026年1月 | 2DK・46.98㎡ | 14.5万円 |
| 2026年1～2月 | 2LDK・54.81㎡ | 15万円 |
| 2026年5月 | 2LDK・57㎡ | 22万円 |
| 2026年9月 | 1LDK・35.1㎡ | 15.4万円 |
いずれも募集掲載履歴であり、契約成立後の実際の賃料とは限りません。
このマンションの賃貸相場を見る場合、単純に間取りだけで比較するのではなく、リフォームの有無や専有面積、階数まで確認したいところです。
口コミ・評判の評価はどうなっている？Yahoo!不動産のマンション口コミ情報では、総合評価は3.52点／5点、評価165件となっています。
項目別の評価を見ると、特徴がはっきりしています。
| 評価項目 | スコア |
|---|---|
| 総合評価 | 3.52 |
| お部屋の満足度 | 2.56 |
| 外観・デザイン | 4.00 |
| 管理・お手入れ | 3.57 |
| 住民の雰囲気 | 4.00 |
| 共有施設・設備 | 3.32 |
| 周辺施設・交通 | 4.04 |
| 治安・安全 | 4.25 |
評価から読み取れるのは、立地や外観、共用部分などに対する評価が比較的高い一方、住戸内部の満足度は相対的に低いという傾向です。
築古マンションの場合、建物全体の印象と、実際に生活する専有部分の快適性は一致しません。
例えば、共用廊下やエントランスがきれいでも、住戸内の断熱性や配管、浴室の仕様が古ければ、日々の暮らしでは不便を感じることがあります。
口コミで確認したい独特の生活ルールこのマンションを検討するうえで、見落とせないのが生活上のルールです。
幡ヶ谷ベースの物件レポートによると、現在もバルコニーでの洗濯物干しは禁止されており、屋上に設けられた物干しスペースを利用する運用が紹介されています。
毎日洗濯をする家庭にとって、これは小さな問題ではありません。
室内干しや浴室乾燥機を使えるか、屋上まで洗濯物を運ぶ必要があるかなど、内見時には実際の生活動線を確認しましょう。
また、過去に存在した独自ルールが現在も残っているかどうかは、最新の管理規約や使用細則で判断する必要があります。
【管理状態・修繕積立金】過去の管理問題と2026年の管理体制
秀和幡ヶ谷レジデンスを語るうえで避けられないのが、過去の管理組合をめぐる問題です。
このマンションは、単に築年数の古い物件というだけではなく、管理運営のあり方が社会的な関心を集めたマンションでもあります。
2021年11月に起きた管理組合の転換ダイヤモンド・オンラインの2023年12月4日の報道では、長期間にわたり固定されたメンバーが運営していた旧理事会と、管理の正常化を求める住民有志の対立が取り上げられています。
報道によれば、旧体制ではリフォームや外部業者の出入り、来客などについて独自の制限が設けられ、住民の生活に大きな影響を与えていました。
そして、2021年11月に管理組合の理事会が交代。住民有志による活動が実を結び、管理体制の転換が起きました。
2025年には、栗田シメイ氏によるノンフィクション作品『ルポ 秀和幡ヶ谷レジデンス』（毎日新聞出版）も刊行されています。
管理問題は単なるネット上の噂ではなく、報道や書籍でも取り上げられた実際の出来事です。
一方、過去の問題をそのまま現在の管理状態に当てはめることも適切ではありません。
現在の管理会社と管理体制2026年の不動産販売資料では、管理会社は株式会社サニーライフ、管理形態は一部委託、管理員は日勤と記載されています。
幡ヶ谷ベースの現地物件レポートでは、管理体制の見直しや旧ルールの緩和、共用部の維持状況などが紹介されています。
また、同レポートでは2025年に宅配ボックスが新設されたことも掲載されています。
こうした変化は、過去の管理問題から現在に至るまでの改善を考える材料になります。
ただし、管理会社が存在することと、管理組合が健全に運営されていることは別問題です。
総会の開催状況、議事録、管理会社との契約内容、修繕工事の発注方法まで確認する必要があります。
管理費と修繕積立金はいくら？2026年11月の5,390万円の販売住戸では、管理費と修繕積立金はそれぞれ月額16,800円です。
55.68㎡の販売住戸における月額負担例
管理費16,800円
修繕積立金16,800円
月額合計
33,600円
年間合計：403,200円
管理費は日常の清掃、管理員の人件費、共用設備の維持などに充てられる費用です。
修繕積立金は、外壁や屋上防水、給排水設備、エレベーターなど、建物の長期的な維持に必要な修繕費用を積み立てるものです。
注意したいのは、掲載されている16,800円が全住戸共通の金額ではないことです。専有面積や管理規約、改定時期などによって異なる可能性があります。
また、現在の金額だけでなく、将来的な値上げ予定や積立残高も確認しましょう。
大規模修繕履歴はどうなっている？物件情報には、2014年11月に大規模修繕工事を実施したとする掲載があります。
東急リバブルのマンションライブラリーでは、10年周期で大規模修繕工事を実施してきた旨も紹介されています。
ただし、2014年の工事記録だけで2026年時点の修繕状況を判断することはできません。
購入前には、次の資料を取り寄せることをおすすめします。
- 長期修繕計画書
- 直近の大規模修繕工事報告書
- 修繕積立金の残高と収支報告書
- 管理組合の総会議事録
- 給排水管の更新・更生工事履歴
- エレベーターや屋上防水の点検記録
特に築52年の建物では、外壁の美しさだけでなく、目に見えない設備の更新状況が重要です。
基本情報・管理・市場データの関係一覧| 関連項目 | 確認できる内容 | 購入・賃貸への影響 |
|---|---|---|
| 建物 | 1974年11月築・SRC造・10階建て | 築古特有の設備更新が必要 |
| 規模 | 住戸298戸を中心とする大規模物件 | 管理組合の運営力が重要 |
| 立地 | 幡ヶ谷駅徒歩4分 | 交通利便性の強み |
| 旧管理体制 | 2021年11月に理事会交代 | 管理運営の経緯を把握する必要 |
| 現管理会社 | サニーライフ | 委託内容と管理品質を確認 |
| 大規模修繕 | 2014年11月の実施記録 | その後の修繕履歴が重要 |
| 2025年の設備 | 宅配ボックス新設の情報 | 共用設備の改善材料 |
| 2026年の中古価格 | 5,390万円の販売事例 | 住戸条件ごとの比較が必要 |
| 2026年の賃貸 | 15.4万円の募集事例 | 賃貸需要の参考になる |
【耐震性】築52年の旧耐震マンションは地震に強いのか？
秀和幡ヶ谷レジデンスの購入を検討する際、特に慎重に判断したいのが耐震性です。
1974年築のため、建築年代から見て旧耐震基準の建物に該当します。
旧耐震基準と新耐震基準の違い日本では1981年6月1日に建築基準法の耐震基準が大きく見直されました。
| 比較項目 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|---|---|
| 適用時期 | 1981年5月31日まで | 1981年6月1日以降 |
| 設計上の考え方 | 主に中規模地震への対応 | 大規模地震への対応も考慮 |
| 大地震への検証 | 現行基準とは異なる | 震度6強～7程度でも倒壊・崩壊しないことを検証 |
| 購入時の確認 | 耐震診断・補強履歴 | 建築確認時期・構造資料など |
東京都マンションポータルサイトも、旧耐震基準のマンションは耐震性が十分でない可能性があるとして、耐震診断の実施を推奨しています。
SRC造なら耐震性は安心？秀和幡ヶ谷レジデンスはSRC造を主体とする建物です。
SRC造は鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造で、大規模建築にも用いられてきました。
しかし、SRC造だからといって、必ずしも新耐震基準と同等の耐震性能があるわけではありません。
実際の耐震性は、設計内容、施工品質、建物の劣化状況、耐震診断の結果などによって変わります。
購入前に確認したい耐震資料次の資料を管理会社や管理組合、仲介会社に確認してください。
1. 耐震診断を実施したかどうか
2. 診断結果と構造耐震指標（Is値）
3. 耐震補強工事の実施履歴
4. 耐震基準適合証明書の取得可否
5. 住宅ローンや各種保険の利用条件
特に重要なのは、耐震診断の有無だけではありません。診断の結果、どの程度の耐震性能が確認され、必要な補強が実施されたかという点です。
住宅ローンについても、旧耐震だから一律に利用できないわけではありませんが、金融機関や商品ごとに審査条件が異なります。
築古物件を購入する場合、住宅ローンの事前審査と並行して耐震関係の資料を確認しておくと安心です。
【資産価値】秀和幡ヶ谷レジデンスは今後も値下がりしにくい？
秀和幡ヶ谷レジデンスの資産価値を考える場合、立地と建物の状態を分けて評価する必要があります。
資産価値を支える3つの強み1. 渋谷区幡ヶ谷という立地
渋谷区内にあり、幡ヶ谷駅徒歩4分という立地は大きな魅力です。
駅近の物件は通勤や通学、買い物などの利便性を重視する購入者にとって選択肢になりやすく、将来売却するときにもアピールポイントになります。
2. 秀和シリーズのヴィンテージデザイン
白い外壁と青い瓦屋根を組み合わせた秀和シリーズ独特のデザインは、一般的な築古マンションとは異なる個性を持っています。
外観や建築意匠を評価する購入希望者にとって、魅力となる可能性があります。
3. 約300戸の大規模マンション
298戸という規模は、管理組合の運営や修繕計画を考えるうえで重要です。
戸数が多いことは管理費や修繕費の負担を分散できる可能性がある一方、合意形成が難しくなることもあります。
したがって、戸数の多さだけで管理状態を評価することはできません。
資産価値を下げる可能性がある3つのリスク- 旧耐震基準： 将来の売却時に耐震性能の説明や住宅ローン条件が問題になる可能性があります。
- 修繕費の増加： 築年数の経過に伴い、給排水設備や共用設備などの更新費用が増える可能性があります。
- 管理組合への信頼： 過去の管理問題を踏まえ、現在の組合運営や透明性が購入判断に影響します。
| 向いている人 | 慎重に考えたい人 |
|---|---|
| 幡ヶ谷駅近くに住みたい人 | 新築同様の設備を求める人 |
| ヴィンテージマンションが好きな人 | 新耐震基準を必須条件とする人 |
| リノベーションを楽しめる人 | 修繕や設備更新の手間を避けたい人 |
| 管理資料を読み込んで判断できる人 | 管理組合の問題に関わりたくない人 |
| 長期居住を前提に購入する人 | 短期間での転売益を期待する人 |
秀和幡ヶ谷レジデンスは、駅近・渋谷区・秀和シリーズという強みを持つ一方、築52年という現実から目をそらせないマンションです。
5,000万円台の住戸を購入する場合、購入価格だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、室内リフォーム費用、将来の設備更新費用まで含めて検討する必要があります。
特に、耐震診断と長期修繕計画の内容は購入判断を左右する重要資料です。
立地の魅力を買うのではなく、今後も維持できる建物かどうかを見極めること。 これが、このマンションの資産価値を判断するうえでの核心です。
【FAQ】秀和幡ヶ谷レジデンスに関するよくある質問
Q1：秀和幡ヶ谷レジデンスは何年築ですか？
1974年11月竣工です。2026年時点では築52年のマンションとして紹介されています。
Q2：秀和幡ヶ谷レジデンスの中古価格はいくらですか？
2026年11月5日のSUUMO掲載事例では、8階・55.68㎡・1LDKの住戸が5,390万円です。住戸の広さや階数、リフォーム状況によって価格は異なります。
Q3：秀和幡ヶ谷レジデンスの賃貸相場はいくらですか？
2026年11月の募集事例では、35.1㎡の1LDKが月額15.4万円、管理費8,000円です。ほかの住戸では面積や間取りによって異なる募集実績があります。
Q4：管理状態は改善されていますか？
2021年11月の理事会交代後、管理体制の見直しや独自ルールの緩和が進んだと不動産会社の現地レポートなどで紹介されています。現在の運営状況は最新の管理規約や総会議事録で確認してください。
Q5：耐震性に問題はありませんか？
1974年築のため旧耐震基準に該当します。SRC造というだけでは耐震性を判断できません。耐震診断の結果や補強工事の有無を確認することが必要です。
Q6：バルコニーで洗濯物を干せますか？
不動産会社の物件レポートでは、バルコニーでの洗濯物干しは禁止されており、屋上の物干しスペースを利用する運用が紹介されています。最新の使用細則を確認してください。
Q7：総戸数は298戸ですか、300戸ですか？
不動産情報では298戸と300戸の両方の表記があります。住戸と店舗、管理関係の区画を含めた数え方による違いがあるため、詳細は管理資料で確認するのが確実です。
秀和幡ヶ谷レジデンスは、1974年築・総戸数298戸・幡ヶ谷駅徒歩4分という条件を持つ、渋谷区幡ヶ谷の代表的なヴィンテージマンションです。
2026年には5,390万円の中古販売事例や、月額15.4万円の賃貸募集事例が確認でき、駅近の立地と独特の外観は現在も魅力になっています。
一方、旧耐震基準であることや、過去の管理組合をめぐる問題、今後の設備更新など、購入前に確認すべき課題もあります。
購入・賃貸を検討するなら、次の5項目を優先してください。
- 最新の管理規約と使用細則を確認する
- 管理費・修繕積立金の改定予定と積立残高を調べる
- 大規模修繕工事と給排水設備の更新履歴を確認する
- 耐震診断・補強工事・住宅ローンの条件を調べる
- 実際の住戸を内見し、日当たり・設備・生活ルールを確認する
秀和幡ヶ谷レジデンスの魅力は、築年数の新しさではなく、交通利便性と独特の建築デザイン、そして長く維持されてきた建物の個性にあります。
その魅力を将来も享受できるかどうかは、管理組合の運営と修繕計画にかかっています。販売価格だけに目を向けず、建物の過去・現在・将来を総合的に評価することが、後悔しない住まい選びにつながります。
