地主とは？土地所有者・家主との違いから地代、税金、相続まで2026年版で徹底解説

地主とは、土地を所有し、その土地を第三者に貸し出すことで地代などの収入を得る人を指します。土地を所有しているだけの人と、土地を貸して収益を得ている地主では、実際の役割や責任が異なります。また、地主と家主は似た言葉ですが、貸している対象が土地なのか建物なのかという点に違いがあります。

2026年現在、地主には土地の管理や賃貸借契約の締結、地代の回収、固定資産税の納付、相続への備えなど、さまざまな役割があります。特に借地借家法による借地人の保護や、土地の利用状況によって変わる相続税評価は、地主になる人や土地を相続する人が理解しておきたいポイントです。地主の意味から仕事内容、権利と義務、地代の決め方、税金、相続まで、実際の不動産経営に役立つ知識を整理します。

【地主とは何者なのか】意味と定義、役割・仕事内容をわかりやすく解説

地主とは、土地の所有者として、その土地を他人に貸し出したり、土地を活用したりして収益を得る人のことです。「じぬし」と読み、一般的には土地を貸す側の立場を表します。

例えば、自分が所有する土地を個人に貸して住宅を建ててもらう場合や、企業に貸して店舗や事務所を建設してもらう場合、その土地を貸す側が地主です。借りる側は借地人と呼ばれます。

なお、地主という言葉自体は、特定の国家資格や職業免許を意味する法律上の資格名称ではありません。借地借家法では、借地権を設定する側を「借地権設定者」、土地を借りる側を「借地権者」と定義しています。借地借家法第2条にも、この関係が規定されています。

地主の主な役割と仕事内容

地主の仕事は、単に土地を所有して地代を受け取ることだけではありません。土地を適切な状態で維持し、借地人との契約関係を管理することも重要です。

• 土地の賃貸：住宅用地、店舗用地、事業用地などを個人や法人に貸し出す。
• 契約管理：土地賃貸借契約の締結、契約期間、更新条件、利用目的などを管理する。
• 地代の回収：契約に基づいて定期的に地代を受け取り、入金状況を確認する。
• 土地の維持管理：境界、排水、雑草、周辺環境など、土地の状態を管理する。
• 借地人との調整：建物の建て替え、土地の利用方法、契約更新などについて協議する。
• 税務管理：固定資産税や都市計画税の納付、地代収入の確定申告などを行う。
• 資産管理：土地の売却、活用方法の変更、将来の相続や資産承継を検討する。

土地の管理を不動産管理会社に委託する地主もいます。その場合でも、土地の所有者として負う税務上の責任や、契約上の貸主としての責任がすべて管理会社に移るわけではありません。

地主は土地を持っているだけで収入が得られるのか

地主の収入源として代表的なのは地代です。ただし、土地を所有しているだけで自動的に収入が発生するわけではありません。

自分で使用している土地や、借り手が見つからない土地からは、通常、地代収入は発生しません。それどころか、土地を保有していれば固定資産税などの維持費用が発生します。

つまり、地主として収益を得るには、土地の立地や用途に応じた貸し出し先を見つけ、継続的な賃貸借関係を維持する必要があります。

【地主・家主・土地所有者の違い】不動産オーナーとの関係も比較

地主と家主、土地所有者、不動産オーナーは、日常会話では混同されることがあります。しかし、不動産取引や資産管理では、それぞれの意味を区別することが大切です。

地主と家主の違い

地主と家主の最も大きな違いは、貸し出している不動産の種類です。

地主は土地を貸す人を指し、家主は住宅やアパート、マンションなどの建物を貸す人を指します。

例えば、土地を所有するAさんがBさんに土地を貸し、Bさんが自分の費用で住宅を建てた場合、Aさんは地主、Bさんは建物の所有者です。一方、Aさんが自分で建てたアパートをCさんに貸している場合、Aさんは家主としての立場になります。

同じ人が土地と建物の両方を所有している場合は、地主と家主の両方に該当することもあります。

地主と土地所有者の違い

土地所有者は、土地の所有権を持っている人を意味する法律・不動産実務上の表現です。一方、地主は土地を所有する人のうち、特に土地を他人に貸している立場を表す一般的な呼び方です。

例えば、自宅の敷地を所有して自分で使用している人は土地所有者ですが、通常の不動産取引では地主という呼び方を必ずしも使いません。反対に、所有する土地を第三者に貸して地代を受け取っている人は、土地所有者であると同時に地主でもあります。

地主と不動産オーナーの違い

不動産オーナーは、土地や建物などの不動産を所有している人を広く指す言葉です。地主は不動産オーナーに含まれる立場の一つと考えると理解しやすくなります。

不動産オーナーには、賃貸マンションの所有者、商業ビルの所有者、駐車場経営者、土地を貸す地主などが含まれます。

それぞれの関係を整理すると、次のようになります。

このように、土地の所有権を持つことと、土地を貸すことは別の概念です。地主という言葉を理解するときは、所有権だけでなく、誰が土地を利用し、誰が収益を得ているのかという関係にも注目する必要があります。

【地主と借地人の関係】借地権・土地賃貸借契約と権利・義務

地主と借地人の関係を理解するうえで欠かせないのが、土地賃貸借契約と借地権です。

地主が土地を貸し、借地人がその土地を利用する場合、両者の間には契約に基づく権利と義務が生まれます。特に建物を所有する目的で土地を借りる場合には、借地借家法が重要な役割を果たします。

借地権とは何か

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します。

例えば、地主から土地を借りて自宅や店舗を建てた場合、借地人はその土地を利用するための借地権を取得することになります。

ここで注意したいのは、土地を借りる契約がすべて借地借家法上の借地権に該当するわけではないことです。駐車場や資材置き場など、建物所有を目的としない土地の賃貸借は、原則として同法が定義する借地権とは異なります。

普通借地権と定期借地権の違い

借地権には複数の種類があります。代表的なのが普通借地権と定期借地権です。

普通借地権は、一定の条件のもとで契約更新が認められる借地権です。借地借家法第3条では、契約でより長い期間を定めていない場合、当初の存続期間は30年とされています。更新後は最初の更新が20年、その後の更新が10年となります。ただし、当事者がこれより長い期間を定めることもできます。

一方、定期借地権は、契約で定めた期間が終了すると、原則として更新せずに土地の利用関係を終了させる仕組みです。

一般定期借地権の場合、存続期間は50年以上とされ、公正証書などの書面によって契約する必要があります。契約期間満了によって借地権が終了する点が特徴です。国税庁の一般定期借地権に関する解説でも、この要件が整理されています。

地主の権利と義務

地主には、土地を貸す側として認められる権利があります。

• 契約に基づいて地代を受け取る権利
• 契約で定めた土地の利用目的を守るよう求める権利
• 法律上の要件を満たす場合に地代の増額を請求する権利
• 契約違反や地代不払いなどに対して、法律に従った対応を求める権利

一方、地主には義務もあります。

• 契約で定めた土地を借地人に使用させること
• 契約上必要な土地の維持管理を行うこと
• 借地人の適法な土地利用を不当に妨げないこと
• 契約や法律に基づく修繕義務を果たすこと
• 固定資産税など、所有者として必要な税金を納めること

民法第606条では、賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕を行う義務を負うと定めています。ただし、借地人の責任によって修繕が必要になった場合などは例外です。具体的な負担範囲は土地の状態や契約内容によって異なります。

借地人の権利と義務

借地人には、契約で認められた目的に従って土地を利用する権利があります。また、法律で定められた条件を満たす場合には、借地契約の更新を請求できることもあります。

一方、借地人には地代を支払う義務や、契約上の利用条件を守る義務があります。契約終了時には、建物の取り扱いや土地の返還について契約と法律に従って対応しなければなりません。

地主と借地人の関係は、土地の所有権が地主にあるからといって、地主が自由に借地人の利用を制限できるものではありません。借地権が成立している場合は、借地人の権利も法律によって保護されます。

地代の値上げや値下げは自由にできるのか

地代は基本的に地主と借地人の合意によって決まります。ただし、契約時に決めた金額が永久に変更できないわけではありません。

借地借家法第11条では、土地に対する税金などの公租公課の増減、土地価格の変動、経済事情の変化、近隣の類似土地の地代との比較などによって地代が不相当になった場合、当事者は将来に向かって増額または減額を請求できるとされています。

つまり、地主が一方的に通知するだけで、常に値上げが確定するわけではありません。借地人との協議や、必要に応じた法的手続きが重要になります。

【地主の収入と税金】地代の相場・決め方・固定資産税を解説

地主の経営を考えるとき、特に気になるのが地代収入と税金です。土地を貸すことで継続的な収入を得られる一方、所有者には固定資産税や管理費用などの負担があります。

地代の相場に全国共通の基準はある？

地代には、全国一律で適用される決まった金額や計算式があるわけではありません。土地の立地、面積、用途、周辺の取引状況、土地価格、契約条件などによって金額が変わります。

住宅用地と商業用地でも事情は異なります。駅に近い商業地域の土地と、郊外の住宅地では、土地の利用価値や借り手の需要が違うためです。

地代を決める際には、次のような項目を確認します。

• 土地の所在地と周辺の利便性
• 土地の面積や形状、接道状況
• 住宅用、店舗用、事業用などの利用目的
• 周辺の類似土地における地代水準
• 土地の固定資産税や都市計画税
• 契約期間や更新条件、権利金などの有無

固定資産税などの公租公課を参考に地代を検討する方法もありますが、税額に一定倍率を掛ければ必ず適正な地代になるというわけではありません。土地の市場価値や契約条件を含めた総合的な判断が必要です。

地主の収入は地代だけではない

地主の代表的な収入は地代ですが、契約内容によっては更新料、承諾料、名義書換料などを受け取る場合もあります。

国税庁によると、土地や建物の貸し付けによる収入は、原則として不動産所得に分類されます。不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

必要経費には、貸付資産に係る固定資産税、損害保険料、修繕費などが含まれます。国税庁のタックスアンサー「No.1370 不動産収入を受け取ったとき」でも、この計算方法が説明されています。

そのため、年間の地代収入がそのまま地主の手取りになるわけではありません。税金や管理費用を差し引いた後の収益を把握が必要です。

地主が支払う固定資産税とは

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される市町村税です。地主の場合、貸している土地についても原則として固定資産税の納税義務があります。

固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日現在の所有者です。年度の途中で土地を売却しても、法律上の納税義務者が自動的に新所有者へ切り替わるわけではありません。売買に伴う税負担の精算は、当事者間の契約で決めることになります。春日井市の固定資産税に関する案内でも、納税義務者の基準が説明されています。

固定資産税の標準税率は1.4％です。実際の税額は固定資産税評価額や課税標準額、自治体の条例などによって決まります。

また、住宅用地には課税標準の特例があります。

• 小規模住宅用地：住宅1戸につき200平方メートルまでの部分は、固定資産税の課税標準が価格の6分の1。
• 一般住宅用地：小規模住宅用地以外の住宅用地部分は、課税標準が価格の3分の1。

都市計画税についても住宅用地の特例があり、小規模住宅用地は価格の3分の1、一般住宅用地は価格の3分の2が課税標準となります。都市計画税の制限税率は0.3％です。国土交通省の土地保有に係る税制の資料に、これらの仕組みが整理されています。

ただし、住宅用地の特例は一定の要件を満たす土地が対象です。単に土地を所有しているだけで適用されるものではありません。貸地に住宅が建っている場合も、土地の利用状況や適用要件を確認する必要があります。

地主の収益性を判断するポイント

地主としての収益性を判断するには、地代の金額だけでなく、税金や管理費用を差し引いた実質的な収益を見る必要があります。

例えば、地代収入が安定していても、固定資産税が高い土地や、管理費用が継続的に発生する土地では、期待したほど利益が残らない場合があります。

土地を貸す前には、年間の収入と支出を整理し、長期的に安定した賃貸経営ができるかを確認することが大切です。

【地主の相続と相続税】借地権のある土地はどう評価される？

地主にとって、土地の相続は重要な課題です。土地は高額な財産になりやすい一方、現金のように簡単に分割できないため、相続人の間で意見が分かれることもあります。

加えて、第三者に貸している土地は、所有者が自由に利用できる更地とは異なる評価になる場合があります。

地主の土地は相続税の対象になる

土地を相続した場合、その土地は原則として相続税の課税対象となります。

相続税の基礎控除額は、次の計算式で求められます。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円です。相続財産の課税価格の合計額が基礎控除額を超える場合、原則として相続税の申告が必要になります。

国税庁の2026年4月1日現在の法令に基づく案内でも、この基礎控除の計算方法が示されています。相続税の申告・納税期限は、通常、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。

貸している土地の相続税評価額

地主が第三者に土地を貸している場合、その土地は一般に貸宅地として評価されます。

普通借地権が設定されている宅地について、国税庁が示す基本的な評価方法は次のとおりです。

貸宅地の評価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合

例えば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合が60％の土地であれば、基本的な貸宅地の評価額は4,000万円となります。

これは計算方法を説明するための仮定であり、実際の相続税評価では土地の所在地や権利関係、契約内容などを確認する必要があります。

借地権割合は地域ごとに異なり、国税庁の路線価図や評価倍率表で確認できます。2026年分の財産評価基準書も公開されており、2026年中に相続や贈与で取得した財産の評価に使用されます。

なお、定期借地権が設定されている土地は、普通借地権とは異なる評価方法が適用されます。国税庁の「No.4613 貸宅地の評価」では、権利の種類に応じた計算方法が説明されています。

親の土地を子どもに無償で貸す場合はどうなる？

親が所有する土地に子どもが住宅を建てるケースでは、地代や権利金を支払わずに土地を使用することがあります。

このように、地代も権利金も支払わずに土地を貸し借りすることを使用貸借といいます。

国税庁の説明によると、親の土地を子どもが使用貸借して住宅を建てる場合、土地を使用する権利の価額は原則としてゼロとして取り扱われます。一方、将来親が亡くなり、子どもが土地を相続するときには、その土地は原則として自用地として評価されます。

つまり、無償で貸しているからといって、通常の借地契約と同じ相続税評価になるとは限りません。親族間の土地利用では、地代の有無だけでなく、契約関係を明確にしておくことが重要です。

地主が相続前に準備しておきたいこと

土地の相続で問題になりやすいのは、評価額だけではありません。土地の分割方法や、相続人が今後どのように管理するのかも重要です。

• 所有する土地の一覧と登記内容を整理する。
• 借地人との契約書や地代の支払い履歴を保管する。
• 借地権や抵当権など、土地に設定された権利を確認する。
• 土地の評価額と相続税の概算を把握する。
• 相続人が土地を共有する場合の管理方法を話し合う。
• 必要に応じて遺言書や遺産分割の方針を検討する。

特に、複数の相続人で土地を共有すると、将来の売却や土地活用について合意が必要になる場面があります。相続税を支払うための現金が不足する可能性もあるため、早い段階から資金計画を立てておくことが望まれます。

【地主になるには？】土地の取得方法と不動産経営で失敗しない判断基準

地主になるために、特別な国家資格や専用の免許が必要になるわけではありません。土地を購入したり、相続や贈与によって取得したりして、その土地を第三者に貸すことで地主としての立場になります。

地主になる主な方法

地主になる方法は、大きく分けて次の3つです。

1. 土地を購入する

不動産会社などを通じて土地を購入し、住宅用地や事業用地として貸し出す方法です。購入前に周辺の地代水準や需要、固定資産税、土地の利用制限などを調べる必要があります。

2. 土地を相続する

親や親族が所有していた土地を相続する方法です。すでに借地人がいる土地を引き継ぐ場合には、既存の契約や地代、借地権の内容を把握することが欠かせません。

3. 土地の贈与を受ける

親族などから土地の贈与を受ける方法です。ただし、贈与税や不動産取得後の維持費用などが発生する可能性があるため、税務面も含めて検討する必要があります。

地主になる前に確認したい土地の条件

土地の価格が安いからといって、必ずしも地主として有利とは限りません。土地を貸すことを前提に取得する場合は、次の項目を確認しましょう。

• 立地：駅や商業施設、住宅地へのアクセスなど、借り手の需要があるか。
• 接道状況：道路との接し方や出入りのしやすさに問題がないか。
• 用途地域：希望する建物や事業用途が法律上認められるか。
• 土地の境界：隣地との境界が明確になっているか。
• 権利関係：抵当権、借地権、地役権などが設定されていないか。
• 税金：固定資産税や都市計画税が年間いくらかかるか。
• 契約条件：貸し出す期間や更新条件、地代の改定方法をどうするか。

特に、すでに借地人がいる土地を購入する場合は、契約期間や地代の金額だけでなく、過去の更新経緯や承諾事項も調べる必要があります。

地主に向いている人・向いていない人

地主という立場は、長期的に土地を保有しながら収益を得たい人に適しています。ただし、土地の管理や契約関係に継続的に向き合う必要があります。

地主に向いている人

• 長期的な資産保有を考えている人。
• 土地の管理や契約内容を丁寧に確認できる人。
• 安定した地代収入を目指している人。
• 税金や維持費を含めた収支管理ができる人。
• 将来の相続や資産承継まで考えられる人。

地主になる前に慎重な検討が必要な人

• 土地を取得する資金に余裕がない人。
• 固定資産税などの継続的な支出を負担できない人。
• 短期間での売却や現金化を最優先したい人。
• 借地人との契約管理や交渉を負担に感じる人。
• 相続人との話し合いや将来の資産分割を避けたい人。

地主の経営で重要なのは、土地の価値が高いかどうかだけではありません。借り手の需要、契約の安定性、税金、維持費、相続時の扱いまで含めて、長期的に管理できるかどうかが判断基準になります。

【地主とは】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：地主と土地所有者は同じ意味ですか？
A1：厳密には異なります。土地所有者は土地の所有権を持つ人全般を指します。地主は、一般に土地を所有して他人に貸している人を指します。自分で土地を使用している所有者は、必ずしも地主とは呼ばれません。

Q2：地主になるために資格や免許は必要ですか？
A2：土地を所有して第三者に貸す地主になるために、特別な国家資格や免許は必要ありません。ただし、不動産取引や税務、土地の管理に関する知識は必要です。専門的な管理や契約交渉を不動産会社などに依頼する方法もあります。

Q3：地主は借地人に自由に地代の値上げを要求できますか？
A3：地代の増額は、借地借家法第11条の要件を満たす場合に請求できます。土地に対する税金の増減、土地価格の変動、経済事情の変化、周辺の類似土地との地代比較などが判断材料です。ただし、地主が一方的に金額を決定して確定できるわけではありません。

Q4：地主は土地を貸していても固定資産税を支払う必要がありますか？
A4：原則として必要です。固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課されます。土地を借地人に貸している場合でも、土地の所有者として納税義務を負います。ただし、住宅用地など一定の条件を満たす土地には課税標準の特例があります。

Q5：地主の地代収入には所得税がかかりますか？
A5：原則として、土地の貸し付けによる収入は不動産所得に分類されます。総収入金額から必要経費を差し引いて所得を計算し、ほかの所得なども踏まえて所得税を計算します。

Q6：借地人がいる土地を相続すると、相続税は安くなりますか？
A6：普通借地権が設定されている貸宅地は、借地権割合などを反映して評価するため、同じ土地を自分で自由に利用できる場合の評価額より低くなることがあります。ただし、契約の種類や土地の状況によって評価方法が異なります。

地主とは、土地を所有し、貸地などから地代を得る人を指す一般的な呼び名です。土地所有者との違いは、土地を所有しているだけなのか、第三者に貸して収益を得ているのかという点にあります。

また、地主と家主は貸し出す対象が異なり、地主は土地、家主は建物を貸す立場です。不動産オーナーは、これらを含むさらに広い概念として使われます。

地主として土地を貸す場合には、借地人との契約管理や地代の回収、土地の維持管理、固定資産税の納付などが必要です。建物所有を目的とする借地契約では、借地借家法によって借地人の権利も保護されるため、土地の所有者だからといって自由に契約条件を変更できるわけではありません。

加えて、地主の収益性を判断する際には、地代収入だけでなく、固定資産税や管理費用、所得税などを含めた実質的な収支を確認する必要があります。相続では借地権の有無や土地の利用状況によって評価額が変わるため、早い段階から税務対策や資産承継の準備を進めることも大切です。

地主にとって本当に重要なのは、土地を所有すること自体ではなく、その土地を適切に管理し、契約・税金・相続まで含めて長期的に資産価値を維持することです。土地を購入する人も、親から土地を引き継ぐ人も、所有権と借地権の関係を正しく理解することが、安定した不動産経営への第一歩になります。

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